부동산 취득은 목적사업 달성 행위…비과세 위해 공동의회 거쳐야
I. 교회 부동산 취득 시 검토항목
부동산거래로 인한 제세금은 지자체관련 지방세와 국세로 분류되는데 모든 세금은 취득단계의 취득세에서 부동산의 성격이 규명되고 부동산매각시의 양도세까지 영향을 미친다. 교회가 부동산을 종교행위의 목적으로 취득하고 사용한다면 100% 감면을 받아야 하고, 그렇지 못한 경우는 전문가와 재검토해야 한다. 만약에 경매 등 취득세를 절차상 납부했다 하더라도 경정청구를 곧바로 해야 한다.
1. 취득세 감면 위한 법적요건(지방세특례제한법50조) 검토사항
1)“종교단체가 종교행위를 목적으로 하는 사업에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산”으로 취득하면 감면을 받는다.
①종교단체: 교단인 종교법인과 그 소속 종교단체 전부를 말한다. 교단 유지재단의 경우는 재산관리목적으로 존재하는데 유지재단의 명의로 부동산을 취득하더라도 실질적으로 개교회 재정을 원천으로 하고 또한 개교회 정관상조직의 결의 과정을 거쳤고 종교행위를 목적으로 한다면 취득세 감면을 받는다.
②종교행위를 위해 직접사용: 종교단체가 예배·축전·교육·선교·기도 등을 위하여 직접 사용하는 것을 대상으로 한다. 현실에서 지자체와의 논쟁은 ‘종교행위의 종류’와 ‘직접사용의 정의’를 두고 이루어진다. 지자체가 인정하는 종교행위는 첫째, 정관상에 종교행위가 목적사업으로 명기되고 둘째, 부동산을 취득한 교회의 종교행위가 연중에 상시 규칙적으로 행해지는 것을 증명해야 한다. 셋째, 종교행사에 참여하는 자들이 부동산을 취득한 종교법인 혹은 그 소속단체인 교회 소속회원들로 이루어지고 판례에서와는 달리 필요경비의 성격으로도 대가를 받아서는 안 된다. 필요경비를 받을 경우는 행정불복과정에서 수익사업으로 오해를 받기 쉬우니 조심해야 한다.
2)교회의 취득과정 내부절차가 중요하다. 취득이라고 하면 교회라는 특성상 증여를 받는 것(이하 수증)과 매매로 인한 취득의 두 종류이며 수증의 경우는 은행채무의 포함여부에 따라 재분류된다.
①대부분의 매매취득, 부담부증여로 인한 취득과 교환: 교인총회가 원칙
②수익사업으로 인한 취득: 당회 가능함
③은행채무가 없는 증여로 인한 취득: 당회 가능함
사회적 차원에서 교회의 주체는 교인총회인 공동의회이다. 특히 부동산의 취득은 교회의 목적사업 달성을 위한 주요한 행위가 될 수 있어 가능한 공동의회에서 결의를 하는 것이 맞다. 특히 채무가 포함된 취득행위는 더더욱 공동의회의 결의를 거쳐야 한다. 관련 채무의 상환을 회원들이 해야 되기 때문이다.
2. 취득목적 따라 감면, 비감면 사례별 검토
①감면 판단 부동산:예배당, 담임목사 사택, 종교목적에 사용되는 교회경내 부목사 등 사택, 종교·공익목적으로 실비정도의 대관료를 받고 이용하게 한 시설 등
②비감면 판단 부동산:예배 시설 없는 예배당, 부목사/전도사/선교사 사택, 기숙사로 사용, 지역아동센터로 사용, 복지단체에 무상 임대, 다른 종교단체에게 사용료를 받고 이용하게 한 시설 등
③상황에 따라 감면과 비감면 판단을 받는 부동산:주차장 토지
3. 취득세 감면 후 사후관리
아래의 요건에 해당되면 감면 받은 취득세를 다시 추징하게 된다.
①부동산을 취득한 날부터 5년 이내에 수익사업에 사용하는 경우
②정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
③해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우
Ⅱ. 부동산 보유 시 검토항목
교회의 대표적인 세금은 지자체가 부과하는 재산세와 국세청이 부과하는 고액부동산보유자 대상으로 하는 종합부동산세를 들 수 있다. 엄밀한 살펴보면 종합부동산세의 과세대상은 재산세를 부과한 과세대상과 일치함을 알 수 있다. 그래서 지자체에 납부하는 재산세를 감면 받지 않는 한 종합부동산세의 감면은 생각지도 못한다.
1. 재산세감면:지방세특례제한법50조2항의 검토
‘종교단체가 과세기준일(6.1.) 현재 목적사업에 직접 사용하는 부동산’에 대하여 재산세를 감면한다고 되어있다. 대부분의 취득세의 감면상황과 일치한다. 주요 검토항목은 과세기준일과 직접사용이다.
1)과세기준일:과세기준일 6월 1일 상황이 목적사업에 직접사용과 직접 관련이 있어야 감면을 받는데, 지자체의 실무진은 5월초부터 현장을 실사하면서 직접사용 여부를 판단하고 최종적으로 당일 상황에 대하여 감면 여부를 결정한다. 그래서 교회는 당일까지 직접사용을 할 수 있는 소요 기간을 고려해 장기간을 필요로 하는 경우는 6월 1일 이후에, 단기간이 소요될 경우는 이전에 계약을 하는 것이 유리하다.
2)직접사용:‘직접사용’의 의미는 소유와는 별개의 문제다. 소유권자가 무상으로 임대하고 타인이 종교목적으로 사용하는 경우에도 재산세는 감면을 받는다. 직접사용의 의미에 대하여는 취득세에서 이미 설명하였기에 생략한다.
2. 종합부동산세와 주택보유자의 법인일반세율적용신청서 제출
1)재산세를 납부하는 교회가 있다면 의문을 가지고 전문가와 상담해야 할 것이다. 만약 재산세를 납부하고 있다면 ‘지자체 지방세과’에 계속된 설득으로 재산세 감면을 위한 노력을 하지 않는다면 과다한 종합부동산세의 부담으로 다가올 수 있다.
2)2021년도의 종합부동산세의 부과당시 종교단체의 경우 납부해야 될 세액보다 5~10배의 종합부동산세가 부과됐고, 한교총의 전문위원들이 국세청과의 조율을 거쳐 법인일반세율적용신청서를 교회가 작성하여 제출하도록 했다. 그 결과 6억원의 기본공제와 일반세율의 적용을 받아 정상적인 납세를 한 경험이 있다. 신청서 제출은 교회의 권리이자 의무이다. 2022년 9월 국세청에 건의를 해서 매년 신청서 제출의 의무를 생략하고 ‘한 번의 신고’로 추가 변동이 있을 때까지 적용하도록 요청한 상태이다. 내년 종합부동산세의 부과 시 살펴보고 한교총을 통하여 공지하도록 해 보겠다.
Ⅲ. 부동산 처분 시 ‘양도소득 비과세 위한’ 검토항목
1. 비과세 요건 검토(법인세법4조3항 시행령 제3조2항)
1)교회는 법인으로 보는 단체의 형식을 가져야 한다. 이는 교회가 사단조직 혹은 재산이 갖추어져 있고 의사결정이 사단조직 혹은 이사회를 통하여 이루어지며 대표자가 선임이 됐다는 것을 정관을 통하여 알 수 있는 것을 전제로 한다. 국세청으로부터 고유번호증의 사업자 형태가 –82-로 발급 받은 경우이다.
2)3년 이상 정관상의 목적사업에 계속 사용해야 한다.
①부동산 처분일을 기점으로 소급하여 ‘계속 3년 이상’을 정관상의 고유목적에 맞게 사용돼야 한다. 중단 없이 연속이 돼야 하는 것에 주의해야 한다.
②정관상의 목적사업:교회는 정관상의 목적사업을 정할 때 국가의 주무부서가 승인을 하는 절차를 하지 않기 때문에 설립 시 임의로 구성을 한다. 그래서 정관상의 목적사업이 종교단체가 근본적으로 추구하는 목적에 부합하지 않는 경우가 있다. 대표적으로 사회복지사업이나 구제사업은 종교의 목적사업으로 간주하지 않는다. 교육사업도 주의해야 한다. 취득세의 감면을 설명했던 부분에서 열거한 목적사업에 중점을 두고 그 외의 경우에 사용되는 부동산은 양도세 과세대상이 됨을 명심해야 한다.
3)사업자 –82- 유형은 부동산 양도 시 비과세를 우선적으로 검토하고 예외적인 경우가 발생시는 수익사업에 의한 법인세 과세를 검토하는 것이 정당하다. 종교법인과 그 소속단체들이 사업자 –82- 유형을 가지고 비과세 신고를 하는 경우에는 상증법상의 출연재산보고에 집중해야 한다.
2. –89-, –82- 유형 중 비과세 요건을 갖추지 못한 부동산의 처분과 수익사업용 부동산의 처분 시 법인세신고와 상증법상의 출연재산보고
1)–89- 유형 처분이익의 양도세신고 처리
국세기본법 제13조 법인으로 보는 단체는 –82- 유형의 사단성의 단체와 재단성의 단체만을 인정하고 있으며, 사업자 –89- 유형은 사단성과 재단성이 없는 것으로 간주한다. 그래서 -89- 유형의 부동산 양도 시 개인의 종교단체로서 양도소득세를 신고 납부해야 한다. 그런데 사업자 –89- 유형이어도 교회는 내용적으로 사단성과 재단성을 갖춘 경우를 많이 볼 수 있다. 이 경우에도 과세청과 법원의 판례는 양도세 부과를 정당하다고 판단하고 있다. 실질과세 차원에서 안타까운 판결을 많이 본다. 하지만 종교단체가 –89-를 –82-로 변경을 하고 매각 시 비과세 혜택을 받는 경우가 있으니 참고하기 바라며 부동산을 가진 교회는 신속히 –82- 유형으로 변경하길 권고한다. 종교법인의 소속단체로서 교회는 출연재산보고를 준수해야 한다. 하지만 사업자 –89- 유형은 공익법인 논란도 있어서 별도로 다루기로 한다.
2)-82- 유형으로서 비과세 요건을 충족하지 못한 경우나 교회가 수익용 부동산을 처분했을 경우 법인세법상 처분이익의 50% 이상 ‘고유목적사업준비금’을 설정하고 종교용도로 사용한다는 조건에서 절세를 해주는 절차가 있으니 적극 활용해야 한다. 그런데 전문가도 자주 간과하는 것이 처분이익의 50%를 종교용도로 사용하는 절차이다. 예결산과정과 통장상의 이체과정에서 고유목적사업에 이전하는 절차를 준수하라는 것이다. 종교법인의 소속단체로서 교회는 출연재산의 관리상의 보고의무에도 집중하기를 권고한다.
